Il Mercato Immobiliare in Valle d'Aosta secondo Tecnocasa (3): Cogne, Morgex e La Salle

Terzo appuntamento con le analisi realizzate dallo staff di Tecnocasa.

In lieve aumento, nella prima parte del 2011, le quotazioni immobiliari di Cogne, comune più esteso della Valle d’Aosta, importante località turistica, sia estiva che invernale, e uno dei centri mondiali dello sci di fondo grazie ai suoi 80 km di piste distribuite tra i prati di Sant'Orso, la Valnontey e le zone di Lillaz ed Épinel.

Risultano in crescita soprattutto i prezzi delle abitazioni nuove o ristrutturate, anche se tutte le tipologie hanno risentito di questi aumenti. Poco numerosi gli acquisti come prima casa mentre risulta in leggera crescita la domanda di seconde case alimentata principalmente da acquirenti provenienti dalla Liguria, generalmente famiglie alla ricerca di bilocali, che rimangono i tagli più richiesti, e trilocali, collocati in condomini degli anni ’70-’80 e per i quali si spendono in media tra 150 e 300 mila €. Molto apprezzate le soluzioni con una buona esposizione, con balcone o terrazzino e giardino. In aumento i tempi medi di vendita, ora sugli 8-10 mesi, a causa della maggiore selettività ed esigenza degli acquirenti.

La zona più apprezzata e ricercata di Cogne è quella centrale grazie alla vista sul massiccio del Gran Paradiso, ai servizi e perché si affaccia su Prato Sant’Orso. Qui si trovano in prevalenza condomini realizzati tra gli anni ’70 e gli anni ’80 ed in parte negli anni ’90. Poche le soluzioni in vendita ed hanno prezzi che vanno da 6000 a 8000 € al mq sul nuovo/ristrutturato. Si segnala che a breve partiranno i lavori per la ristrutturazione di alcune abitazioni distanti un centinaio di metri dalla piazza principale del comune.

Chi preferisce, a scapito di servizi, soluzioni più panoramiche con vista sul Gran Paradiso, sul Monte Grivola e in parte sul Monte Bianco, indirizza le proprie preferenze sulle frazioni laterali.

A 3 km da Cogne si trova la frazione di Épinel, dove i prezzi risultano inferiori a quelli di Cogne per la distanza dal centro del comune, ma sono in aumento i servizi e le attività commerciali. Qui è possibile acquistare soluzioni tipiche ed indipendenti in pietra e legno a prezzi inferiori a quelli di Cogne: si spendono 3500-4000 € al mq per soluzioni ristrutturate, mentre per quelle che necessitano di lavori il prezzo scende a 3500-4000 € al mq.

Montroz e Les Coutes, frazioni collocate a metà altezza della collina che parte dal centro di Cogne, presentano parecchie soluzioni nuove, principalmente condomini e soluzioni bifamiliari, che si vendono a prezzi di 4000-5000 € al mq.

La frazione più alta, a circa 1700 m di altitudine, è quella di Gimillan, a circa 3 km dal capoluogo di Regione, sorge su un poggio laterale della valle e gode di un'ottima visione sul massiccio del Gran Paradiso e sulla Grivola. A causa della distanza da Cogne, le quotazioni del nuovo si attestano su 4500 € al mq per il nuovo/ristrutturato.

Stesse quotazioni per Lillaz, collocato dall’altra parte del colle, punto di partenza per lo sci di fondo e varie escursioni, e molto apprezzato per le sue caratteristiche cascate.

Prezzi in aumento a Morgex, mentre rimangono stabili le quotazioni di La Salle, comuni di circa 2200 abitanti ciascuno posizionati rispettivamente al centro ed all’ingresso della Valdigne. In questi piccoli centri il mercato immobiliare vive sullo scambio di soluzioni usate e sulle ristrutturazioni, dato che i terreni edificabili sono pochissimi ed è possibile costruire soltanto prime case per residenti.

Morgex è ricercato principalmente da una clientela più anziana o da sciatori che non possono permettersi mete più costose. Chi cerca le comodità ed i servizi apprezza molto la zona a ridosso del centro dove ci sono condomini degli anni ’70-’80 con 8-10 appartamenti ciascuno che, in buone condizioni, si scambiano a prezzi medi di 3500 € al mq. La Ruine è la frazione più richiesta grazie alla zona pianeggiante, alla presenza di servizi e della pineta. Per una soluzione prestigiosa e signorile fatta in pietra e legno in caratteristico stile valdostano si spendono 6000 € al mq, con punte di 6500 € al mq, mentre per soluzioni senza vista panoramica ed al piano terra ma sempre nel contesto di una soluzione prestigiosa sono necessarie 5000 € al mq.

La Salle è un comune molto caratteristico, soleggiato anche di inverno e posizionato a 1000 m di altitudine.  Una  soluzione  ristrutturata  collocata  nelle  razioni  pianeggianti  raggiungibili  a  piedi (solo 1 km dal centro) costa 5500 € al mq, mentre un appartamento in condominio degli anni ’70-’80 ha un prezzo di 3000 € al mq; se ci si sposta sulla parte collinare si spendono fino ad un massimo di 4500 € al mq per una tipologia ristrutturata in tipico stile montano.